CATUC conține o eroare evidentă privind definiția POT

articol de Andreea Cristina Secu — avocat fondator Secu Legal

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), publicat în Monitorul Oficial, redefinește cei doi indicatori urbanistici de care depinde orice proiect imobiliar din România: procentul de ocupare a terenului (POT) și coeficientul de utilizare a terenului (CUT).

În Anexa nr. 1 a Codului — „Definirea termenilor utilizați” — definiția POT conține însă o eroare de redactare cu potențial de haos în practica autorizării. Acesta este textul publicat în Monitorul Oficial:

Anexa nr. 1 la Cod — „Procent de ocupare a terenului (POT)”:

„Raportul dintre suprafața construită a clădirii și suprafața parcelei, exprimată procentual. La determinarea procentului de ocupare a terenului, suprafața construită luată în calcul reprezintă proiecția pe sol a volumului construcției, respectiv amprenta edificată la nivelul solului, și, după caz, proiecția pe sol a elementelor construite care depășesc această amprentă, inclusiv etajele în consolă, balcoanele și alte elemente constructive permanente: [n.n. Atenție la cele două puncta care nu apar în varianta promulgată] 1. suprafețele teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, platformelor, scărilor exterioare de acces la nivelul parterului, demisolului și subsolului, scărilor deschise de incendiu; 2. suprafețele amenajărilor exterioare de incintă, precum alei de acces pietonal sau carosabil, trotuare de protecție, parcaje amenajate la nivelul solului, neacoperite, curți interioare; 3. suprafețele piscinelor exterioare neacoperite și a terenurilor de sport neacoperite; 4. suprafețele locurilor de joacă, cu echipamentele aferente; 5. suprafețele mobilierului urban, ale pergolelor, copertinelor în consolă, rastelurilor de biciclete, împrejmuirilor; 6. suprafețele platformelor pentru colectarea deșeurilor, cu echipamentele aferente; 7. suprafețele stațiilor de încărcare electrice, panourilor fotovoltaice, ale automatelor de plată; 8. suprafețele ocupate de construcții temporare (food truck etc.) pe o perioadă de maximum 6 luni.”

Problema sare în ochi la o lectură atentă, respectiv enumerarea de la punctele 1-8 este legată de fraza anterioară prin cele două puncte. Gramatical, asta înseamnă că cele opt categorii ar exemplifica „elementele constructive permanente” care SE INCLUD în calculul POT.

Or, tot ce se află în această listă sunt suprafețe care, în mod tradițional și logic, NU pot intra în calculul POT (la fel cum nu intră nici în calculul CUT).

1. Când lectura literală duce la concluzii absurde…

Este suficient să parcurgem enumerarea pentru a vedea că includerea acestor categorii în POT nu poate fi ceea ce a intenționat legiuitorul.

Punctul 8 vorbește despre „suprafețele ocupate de construcții temporare (food truck etc.) pe o perioadă de maximum 6 luni”. Dacă acestea ar fi incluse în POT, de ce ar fi incluse doar food truck-urile temporare, amplasate cel mult 6 luni, și nu și cele permanente? O asemenea distincție ar premia tocmai amplasarea de durată și ar penaliza-o pe cea pasageră — un nonsens. Regula are sens doar în sens invers: amplasările de sub 6 luni nu consumă din POT, cele permanente da.

Punctul 3 se referă la „suprafețele piscinelor exterioare neacoperite și a terenurilor de sport neacoperite”. Dacă acestea ar fi incluse, de ce ar intra în POT doar piscinele exterioare descoperite, iar nu și cele interioare — care fac parte din clădire — sau cele acoperite? Din nou, doar lectura inversă e coerentă: piscina descoperită, simplu luciu de apă fără volum construit, nu ocupă terenul în sensul urbanistic; piscina acoperită sau interioară, integrată într-o construcție, da.

Iar punctele 4 și 5 pun capăt oricărei ezitări: cum ar putea fi incluse în calculul procentului de ocupare a terenului „suprafețele locurilor de joacă” și ale „rastelurilor de biciclete”? Un leagăn, un tobogan sau un suport de biciclete nu sunt „elemente constructive permanente” ale vreunei clădiri și nu au ce căuta în amprenta construită a parcelei. O primărie care ar aplica textul literal ar ajunge să refuze autorizarea unui loc de joacă într-un ansamblu rezidențial pe motiv că „epuizează POT-ul”.

2. Interpretarea definiției POT coroborată cu definiția CUT confirmă că nu poate fi nimic altceva decât o eroare

Definiția CUT din aceeași anexă enumeră suprafețele care se scad din calcul folosind formula fără echivoc „din care se deduc:”:

Anexa nr. 1 la Cod — „Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)”:

„CUT este indicatorul privind densitatea maximă a construirii stabilită în cadrul unei unități teritoriale de referință – UTR și este determinat prin raportul dintre suprafața construită desfășurată propusă și suprafața parcelei, cu excepțiile prevăzute de prezentul cod. […] Suprafața construită desfășurată luată în calcul la stabilirea CUT este suma suprafeței desfășurate a tuturor nivelurilor, măsurată la exteriorul închiderilor de fațadă, din care se deduc: 1. suprafețele spațiilor cu înălțime liberă interioară mai mică de 1,80 m; […] 11. suprafețele piscinelor exterioare descoperite, a terenurilor de sport neacoperite; 12. suprafețele mobilierului urban, al pergolelor, rastelurilor de biciclete, împrejmuirilor; 13. suprafețele platformelor pentru colectarea deșeurilor, cu echipamentele aferente; 14. suprafețele stațiilor de încărcare electrice, panourilor fotovoltaice, precum și ale automatelor de plată.”

Merită subliniat că formula din definiția CUT „din care se deduc:” nu este o adăugire de ultim moment: ea figura, în aceeași structură, încă în forma adoptată tacit de Senat în 2023.

Definiția CUT de atunci nu era identică cu cea finală — lista deducerilor cuprindea 9 categorii, extinsă în ședința Comisiei din 29 iulie 2026 la 14 (au fost adăugate, printre altele, piscinele și terenurile de sport, mobilierul urban, platformele pentru colectarea deșeurilor și stațiile de încărcare electrice; a apărut plafonul de 50% pentru etajul tehnic, iar excluderea logiilor a fost restrânsă la cele deschise) — dar, prin toate aceste modificări, fraza introductivă a excluderilor a supraviețuit în cazul instituției CUT.

Aceste categorii menționate în în definiția CUT ca elemente care se exclud sunt exact categoriile care, în definiția POT, apar ca elemente care se includ (prin efectul celor două puncte de la finalul tezei a II-a din definiția POT).

S-ar putea ajunge astfel la situația (absurdă) în care aceeași stație de încărcare electrică, același rastel de biciclete sau aceeași piscină descoperită ar fi exclusă expres din CUT, dar inclusă în POT.

Or, nu există nicio rațiune pentru care aceste suprafețe să fie deduse dintr-un indicator urbanistic și adunate în celălalt: cei doi indicatori funcționează în tandem, pe aceeași filosofie de calcul, iar anexa o dovedește prin faptul că există suprapunere între elementele care sunt excluse din calculul CUT și cele incluse în calculul POT:

Singura concluzie care asigură coerența reglementării este că enumerarea de la POT are aceeași funcție ca cea de la CUT: listează suprafețele care NU se iau în calcul.

3. Explicația probabilă: s-a omis din forma votată de Parlament și publicată propoziția care anunța enumerarea excluderilor din POT și s-a modificat gresit punctuația după promulgare, cu ocazia publicării în Monitorul Oficial

În forma adoptată tacit de Senat în 2023, definiția POT era mult mai succintă, excluderile fiind integrate în corpul definiției și anunțate de sintagma „cu excepția”:

Definiția POT în forma adoptată tacit de Senat (2023):

„Raportul dintre suprafața construită și suprafața parcelei. Suprafața construită este suprafața construită la nivelul solului și/sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare, cu excepția teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, a platformelor, scărilor de acces. Proiecția la sol a balcoanelor a căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat și a logiilor ale etajelor se include în suprafața construită.”

Definiția apare a fi fost rescrisă la 29 iulie 2026, în ședința Comisiei pentru administrație publică și amenajarea teritoriului a Camerei Deputaților.

Cu ocazia rescrierii, a fost extinsă categoria elementelor incluse în calculul POT (proiecția volumului, consolele, toate balcoanele) și au fost adăugate opt noi categorii de elemente constructive (în plus față de categoria teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, a platformelor, scărilor de acces, din forma inițială), omițându-se, însă, o frază cheie care ar fi trebuit sp lămurească faptul că cele 8 categorii reprezintă excluderi din calculul POT.

Acesta este un alt argument care susține teza erorii în redactarea definiției POT: faptul că excluderea din calculul POT, prevăzută în forma inițială a CATUC, a fost integrată (în varianta publicată în Monitor) în enumerarea elementelor aparent incluse în calculul POT, la pct. 1 („suprafeţele teraselor descoperite ale parterului care depăşesc planul faţadei, platformelor, scărilor exterioare de acces la nivelul parterului, demisolului şi subsolului, scărilor deschise de incendiu”).

Așa se explică și un detaliu care altfel ar rămâne inexplicabil: în forma trimisă la promulgare, teza a doua din definiția POT, care precede enumerarea celor 8 categorii, se încheie cu punct („…inclusiv etajele în consolă, balcoanele și alte elemente constructive permanente.”), deși urma o enumerare care impunea existența unei propoziții introductive lămuritoare.

Ulterior, la publicarea în Monitorul Oficial, punctul a fost înlocuit cu două puncte.

E de presupus că cineva, observând că enumerarea „plutea” nelegată de nimic, a încercat să remedieze problema și a făcut-o pe cea unei o intervenții asupra punctuației. Doar că reparația a produs un haos și mai mare: legând lista celor 8 categorii de fraza elementelor incluse, cele două puncte au mutat aceste opt categorii de suprafețe care trebuia deduse din POT în tabăra celor care se adaugă la POT, creând impresia că punctele 1-8 enumeră „elemente constructive permanente”.

Iată cum un simplu semn de punctuație a răsturnat sensul unei norme de care depinde procesul de autorizare în România.

And now what?

În așteptarea unei intervenții a legiuitorului pentru remedierea acestei chestiuni, care trebuie să fie o prioritate, practicienii se confruntă cu o dificultate majoră de interpretare.

În fața acestei dileme legată de ce spune și ce a vrut să spună legiuitorul, opinia noastră este că interpretarea logică și sistematică ar trebui să prevaleze asupra interpretării literale a definiției POT astfel că cele 8 categorii de elemente din definiția POT trebuie înțelese ca fiind excluse din calculul POT.

Andreea Cristina Secu este avocat fondator al Secu Legal, societate de avocatură specializată în drept imobiliar. Pentru întrebări legate de aplicarea noului Cod al Urbanismului: contact@seculegal.ro.„