Dobândirea dreptului de proprietate imobiliară (teren și construcție) de către cetățenii ucraineni în România
Contextul socio-politic în care ne-am gândit să scriem acest articol este evident – invazia militară a Rusiei în Ucraina și criza refugiaților ucraineni, mulți dintre ei fiind constrânși de împrejurări să ia viața de la zero și să își reconsidere planurile de afaceri și investiții. Pentru cetățenii ucraineni care aleg să o facă în România apare întrebarea – sunt posibile, din perspectiva dreptului român investițiile în real estate? În cele ce urmează ne propunem să analizăm posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra unui imobil (teren și construcție) de către aceștia.
În prealabil, menționăm că posibilitatea dobândirii de către cetățenii ucraineni a unui drept de proprietate asupra construcției este clară, în timp ce posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor (aferente construcțiilor sau libere de construcții) necesită circumstanțieri.
Dispoziţiile art. 44 alin. (2), teza a doua din Constituţie, deşi nu prevăd în mod expres interdicţia dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precizează cazurile şi condiţiile în care aceştia pot dobândi un asemenea drept, limitând astfel sfera de aplicare a acestei incapacităţi speciale.
Potrivit normei constituţionale, modalităţile de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini sau apatrizi sunt:
a) în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte;
b) pe bază de reciprocitate;
c) în condiţiile prevăzute prin legea organică;
d) prin moştenire legală.
Întrucât dispoziţiile constituţionale nu disting, norma menţionată vizează terenurile de orice fel, situate în intravilan sau extravilan.
Pe acest temei constituţional, precum şi pe temeiul Tratatului de aderare a României la Uniunea Europeană, a fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine („Legea nr. 312/2005”).
Cum statul ucrainean nu este membru al Uniunii Europene, nu sunt aplicabile dispozițiile art. 4 din Legea nr. 312/2005 (care prevăd că cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare).
Posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii ucraineni este reglementată la art. 6 alin. 1 din Legea 312/2005 care prevede că:
„Cetățeanul străin, apatridul și persoana juridică aparținând statelor terțe pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate”.
România nu a încheiat niciun asemenea tratat internaţional cu Ucraina care să permită cetățenilor ucraineni să dobândească terenuri în România, astfel încât, în prezent, cetățenii ucraineni nu pot dobândi un drept de proprietate asupra terenurilor în România.
În cazul în care un cetățean ucrainean intenționează cumpărarea unei construcții, acesta va putea dobândi un drept de proprietate asupra construcției, însă nu și cu privire la terenul aferent.
Cu toate acestea, pentru securizarea și unui drept asupra terenului aferent construcției, există următoarele posibilități legale:
- dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției și a unui drept de superficie asupra terenului aferent (pe toată durata de existență a construcției, dar nu mai mult de 99 de ani – cu posibilitate de reînnoire);
- constituirea unei persoane juridice române (de ex. o societate cu răspundere limitată) cu asociat unic sau cu mai mulți asociați și cumpărarea prin intermediul acesteia de bunuri imobile fără restricții (terenuri și construcții).
Totuși, soluția nr. 2, descrisă mai sus, ar trebui tratată cu o oarecare rezervă. Deși nu exista restricții față de asocierea cetățenilor străini în societăți civile române (atâta timp cât sunt îndeplinite condițiile legale) și cumpărarea de către acestea de bunuri imobile proprii, nu poate fi exclus riscul (cel puțin teoretic), ca operațiunea de vânzare prin intermediul unei societăți comerciale să fie afectată de o cauză de nulitate absolută pentru cauză ilicită, respectiv pentru eludarea interdicției din Legea 312/2005 prin simularea dobândirii terenului de către o persoană juridică română, deși adevăratul beneficiar al prerogativelor dreptului de proprietate este o persoană fizică străină.
Приобретение прав на недвижимость (землю и строения) гражданами Украины в Румынии
Социально-политический контекст, в котором мы думали написать эту статью, очевиден – военное вторжение России в Украину и кризис украинских беженцев, многие из которых вынуждены в силу обстоятельств начать свою жизнь с нуля и пересмотреть свои деловые и инвестиционные планы. Для граждан Украины, решивших сделать это в Румынии, возникает вопрос, возможны ли инвестиции в недвижимость с точки зрения румынского законодательства? Далее мы стремимся проанализировать возможность приобретения ими права собственности на недвижимость (землю и строения).
Прежде всего отметим, что возможность приобретения гражданами Украины права собственности на здание ясна (закон свободно допускает приобретение права собственности на строения), а возможность приобретения права собственности на землю (с или без строения) требует уточнения.
Положения статьи. 44 абз. (2), второе предложение Конституции, хотя прямо не запрещает приобретение права собственности на землю иностранными гражданами и лицами без гражданства, определяет случаи и условия, при которых они могут приобрести такое право, тем самым ограничивая сферу действия этих особых ограничений.
В соответствии с конституционным законом, способами приобретения права собственности на землю иностранными гражданами или гражданами без гражданства являются:
а) на условиях, вытекающих из присоединения Румынии к Европейскому Союзу и других международных договоров, стороной которых является Румыния;
б) на основе взаимности;
в) на условиях, предусмотренных органическим законом;
г) в порядке наследования.
Поскольку конституционные положения не различают, указанная норма относится к землям любого вида, расположенным внутри или вне населенного пункта.
На этой конституционной основе, а также на основании Договора о присоединении Румынии к Европейскому Союзу был принят Закон № 312/2005 о приобретении права частной собственности на землю иностранными гражданами и лицами без гражданства, а также иностранными юридическими лицами («Закон № 312/2005»).
Поскольку Украинское государство не является членом Европейского Союза, положения ст. 4 Закона №. 312/2005 не применяется в данном случае (которые предусматривают, что гражданин государства-члена, не проживающий в Румынии, лицо без гражданства, не проживающее в Румынии, имеющее постоянное место жительства в государстве-члене, а также юридическое лицо-нерезидент, учрежденное в соответствии со вторичным местом жительства, соответственно вторичным офисы).
Возможность приобретения права собственности на землю гражданами Украины регулируется ст. 6 абз. 1 Закона 312/2005, который предусматривает, что:
«Иностранный гражданин, лицо без гражданства и юридическое лицо, принадлежащее третьим странам, могут приобретать право собственности на землю на условиях, регулируемых международными договорами, на основе взаимности».
Румыния не заключала с Украиной такого международного договора, который позволил бы гражданам Украины приобретать землю в Румынии, поэтому в настоящее время граждане Украины не могут приобретать право собственности на землю в Румынии.
Если гражданин Украины намерен купить строения, он сможет приобрести право собственности на строения, но не на связанный с ним земельный участок.
Однако для обеспечения и права на землю, связанную со строительством, существуют следующие юридические возможности:
1.приобретение права собственности на строения и cуперфиций – право застройки на примыкающем земельном участке (на весь срок существования строения, но не более 99 лет – с возможностью возобновления);
2.создание румынского юридического лица (например, общества с ограниченной ответственностью) с единственным акционером или несколькими акционерами и приобретение через него недвижимого имущества без ограничений (землю и строения).
Однако решение №. 2, описаннo выше, следует относиться с некоторой осторожностью. Хотя нет никаких ограничений на объединение иностранных граждан в румынские юридические лица (при условии соблюдения правовых условий) и покупку ими собственной недвижимости, риск который возникает, (по крайней мере, теоретически), в том, что операция продажи через юридическое лицо может быть затронутa причиной абсолютной недействительности по той причине, что этот факт может считаться попыткой обхода запрета в Законе 312/2005, а именно путем имитации приобретения земли румынским юридическим лицом, хотя реальным бенефициаром права собственности является иностранное физическое лицо.
Articolul a fost publicat în data de 12.05.2022 și aici: Dobândirea dreptului de proprietate imobiliară (teren și construcție) de către cetățenii ucraineni în România | Приобретение прав на недвижимость (землю и строения) гражданами Украины в Румынии – JURIDICE
