Conferința Națională de Dreptul Urbanismului și Amenajarea Teritoriului
Data 06 mai 2022
Locația Sala Stoicescu a Facultății de Drept, Universitatea București și Online
Organizatori:
Universitatea din București – Facultatea de Drept în parteneriat cu Grupul editorial Universul Juridic
Moderatori:
Prof. univ. dr. Dana Tofan, Director, Școala Doctorală, Facultatea de Drept, Universitatea din București; cercetător științific gr. I, Institutul de Cercetări Juridice „Andrei Rădulescu” al Academiei Române
Conf. univ. dr. Bogdan Suditu, Universitatea din București; Președinte, Comisia Tehnică de Urbanism și Amenajarea Teritoriului, Primăria Municipiului București
PROGRAM
10:00-10:40 – ALOCUȚIUNI DESCHIDERE
Prof. univ. dr. Mircea Duțu, Director, Institutul de Cercetări Juridice „Acad. Andrei Rădulescu” al Academiei Române; membru al Asociației Internaționale de Dreptul Urbanismului
Arh. dr. Anca Ileana Ginavar, Director General, Direcția Generală Dezvoltare Teritorială, Ministerul dezvoltării, lucrărilor publice și administrației
Prof. univ. dr., arh. Tiberiu Florescu, Președinte, Registrul Urbaniștilor din România
Conf. univ. dr., arh. Simona Munteanu, Prorector, Universitatea de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu” București
Prof. univ. dr. Răzvan Dincă, Decan, Facultatea de Drept, Universitatea din București
Nicolae Cîrstea, Președinte, Grupul editorial Universul Juridic
Prof. univ. dr. Dana Tofan, Director, Școala Doctorală, Facultatea de Drept, Universitatea din București; cercetător științific gr. I, Institutul de Cercetări Juridice „Acad. Andrei Rădulescu” al Academiei Române
10:40-13:40 – SESIUNEA 1
Moderator: Prof. univ. dr. Dana Tofan, Director, Școala Doctorală, Facultatea de Drept, Universitatea din București; cercetător științific gr. I, Institutul de Cercetări Juridice „Acad. Andrei Rădulescu” al Academiei Române
10:40-11:00 – Prof. univ. dr.Verginia Vedinaș, Facultatea de Drept, Universitatea din București; jud. Gheorghe Stan, Curtea Constituțională a României – Legislația în materia urbanismului reflectată în jurisprudența Curții Constituționale
11:00-11:20 – Conf. univ. dr., arh. Simona Munteanu, Prorector, Universitatea de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu”București – Puterea regulamentelor de urbanism – despre conflictul interpretărilor profesionale
11:20-11:40 – Conf. univ. dr., av. Mircea Ursuța, Facultatea de Drept, Universitatea din Oradea – Particularități ale regimului contravențional în materia urbanismului
11:40-12:00 – Jud. Buha Nicoleta Elena, Secția a II-a Contencios administrativ și fiscal, Tribunalul București – Planul Urbanistic Zonal în caz de reconfigurare a parcelelor cadastrale
12:00-12:20 – dr. Sebastian Boțic – Ordonanța de urgență 26/2022 și impactul acesteia asupra autorizației de construire
12:20-12:40 – Prof. univ. dr. Simona Cristea, Facultatea de Drept, Universitatea din București, Jurisprudența în materia limitelor dreptului de proprietate pe motive de urbanism, protecția mediului și dezvoltare durabilă
12:40-13:00 – Av. drd. Andreea Cristina Secu, Secu Legal – Real Estate Law Firm – Regimul juridic al construcțiilor nefinalizate
13:00-13:20 – Cercetător șt., av. Dumitru Dobrev, Institutul de Cercetări Juridice „ Acad. Andrei Rădulescu” al Academiei Române; SCA Dobrinescu Dobrev – Practică judiciară neunitară în materia demolării construcțiilor fără autorizație de construire/care depășesc indicatorii urbanistici ai autorizației de construire
13:20-13:40 – Jud. dr. Gabriela Bogasiu, Vicepreședinte, Înalta Curte de Casație și Justiție – Unificarea jurisprudenței în domeniul urbanismului și amenajării teritoriului. Bune practici și mecanisme procedurale
13:40-14:00 – LANSARE DE CARTE
Legea contenciosului administrativ comentată și adnotată. Editia a V-a, revăzută și adăugită, 2022, autor jud. dr. Gabriela Bogasiu
14:00-15:00 – PAUZĂ DE MASĂ
15:00-18:40 – SESIUNEA 2
Moderator: Conf. univ. dr. Bogdan Suditu, Universitatea din București; Președinte, Comisia Tehnică de Urbanism și Amenajarea Teritoriului, Primăria Municipiului București
15:00-15:20 – Av. dr. Eugenia Marin, Baroul București – Acțiunea prefectului ce are ca obiect anularea autorizației de construire
15:20-15:40 – Adrian Măntoiu, EMBA, Managing Director, Wolters Kluwer România; av. Cristina Ioana Frâncu, Partener Avram Law – Utilizarea inteligenței artificiale în identificarea jurisprudenței asociate și analiza riscurilor privind construcțiile edificate ilegal
15:40-16:00 – Conf. univ. dr., av. Cristian Clipa, Facultatea de Drept, Universitatea de Vest din Timișoara – Prerogativa (de putere publică a) planificării în domeniul urbanismului și al amenajării teritoriului
16:00-16:20 – Conf. univ. dr. Bogdan Suditu, Universitatea din București; Președinte, Comisia Tehnică de Urbanism și Amenajarea Teritoriului, Primăria Municipiului București – De la PUZ pe parcelă (oportun?) la proiect urban coerent în zone construibile destructurate: practici curente și abordări sustenabile necesare
16:20-16:40 – Arh. dr. Claudiu Daniel Salanță, Arhitect șef, Direcția urbanism și amenajarea teritoriului, Consiliul Județean Cluj – Legislație aplicată – cazuri practice
16:40-17:00 – Lect. univ. dr. Simona Butnariu, Universitatea de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu” București – Interes public versus interes privat în dezvoltarea urbană
17:00-17:20 – Av. drd. Raluca Chelaru, Managing Associate, Țuca Zbârcea & Asociații – Restructurarea urbană: Contractul de restructurare între unitatea administrativ-teritorială și investitor/dezvoltator
17:20-17:40 – Lect.univ. dr. Cristina Cornelia Feurdean, Facultatea de Drept, Universitatea din București – Limitele contenciosului administrativ specific amenajării teritoriului, urbanismului și autorizării construcțiilor
17:40-18:00 – Drd. Andreea Fandache, Facultatea de Drept, Universitatea din București – Perspective temporale ale interferenței dintre activitatea notarială și dreptul urbanismului: prezent și viitor
18:00-18:20 – Tudor Nicolae Bonifate, Alin Constantin Toma, Facultatea de Drept, Universitatea din București – Legalitatea și efectele hotărârilor de suspendare a planurilor urbanistice zonale din sectoarele Municipiului București
18:20-18:40 – Prof. univ. dr. Dana Tofan, Director, Școala Doctorală, Facultatea de Drept, Universitatea din București; cercetător științific gr. I, Institutul de Cercetări Juridice „Andrei Rădulescu” al Academiei Române – Efectele suspendării/anulării PUZ-urilor coordonatoare de sector asupra procedurii de autorizare a construcțiilor
* * *
Din agenda alocutiunii – Regimul juridic al construcțiilor nefinalizate
Delimitare conceptuală – lucrări de construcții vs. construcții:
Legea 50/1991 face o distincție importantă între:
- lucrare de construcție, ca fapt juridic, și care poate îmbrăca multiple modalități (lucrări de desființare, de intervenții la construcții existente, lucrări de construire, inclusiv de edificare a unei construcții pe un teren)
și
- construcția, în sensul de bun imobil și care este, în esență, unul din rezultatele posibile ale lucrărilor de construcții.
În cazul construcției nefinalizate (indiferent că acesta este rezultatul unor lucrări de construcții autorizate dar nefinalizate sau rezultatul unor lucrări de construcții neautorizate) consecința este cea prevăzută de art. 37 alin. (6) din Legea 50/1991, respectiv imposibilitea (ca regulă) a intabulării acestora ca bunuri imobile de sine-stătătoare adică independent de terenul pe care au fost edificate:
„Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverinţe/unui certificat de atestare a edificării construcţiei. În cazul construcţiilor pentru care execuţia lucrărilor s-a realizat fără autorizaţie de construire, iar împlinirea termenului de prescripţie prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancţiunilor, certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale. În situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei.”
Pornind de la condițiile instituite de art. 37 alin. (5) din Legea 50/1991, există 3 ipoteze în care o construcție se consideră nefinalizată:
- când se realizează fără autorizație de construire;
- când, deși există o autorizație de construire obținută, se realizează cu încălcarea acesteia. În opinia noastră, intră în această categorie și construcțiile a căror execuție a depășit termenul de execuție a lucrărilor prevăzut de autorizație;
- când, indiferent de motiv, nu are loc recepția la terminarea lucrărilor, conform legii.
Miza intabulării în cartea funciară este posibilitatea de a transmite, modifica, constitui sau stinge un drept real asupra construcției, linia de raționament fiind următoarea:
- construcțiile sunt imobile în sensul art. 537 din Codul civil:
„Sunt imobile terenurile, izvoarele şi cursurile de apă, plantaţiile prinse în rădăcini, construcţiile şi orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele şi alte instalaţii de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent.”
- drepturile reale asura bunurilor imobile se nasc, modifică și se sting doar prin acte juridice încheiate în formă autentică,
- autentificarea unor astfel de acte este permisă de lege (i.e. Art. 36 din Legea 7/1996) doar dacă imobilele sunt înscrise în cartea funciară:
„(1) Actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepţia: a) cazurilor prevăzute la art. 887 din Codul civil; b) Abrogat(ă) c) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepţia cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc; d) altor cazuri prevăzute expres de reglementările în vigoare.
(2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică corespunzător şi celorlalte categorii de acte autentice prin care se transferă, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se înscriu în cartea funciară.”
Nota bene: De subliniat că textul se referă atât la actele notariale cât și la alte categorii de acte autentice, cum sunt, de exemplu, actele de adjudecare întocmite de executori judecătorești sau contractele administrative (d.e. contracte de concesiune). Nici acestea nu pot fi întocmite în mod valabil dacă imobilul nu este înscris în prealabil în cartea funciară.
- Intabularea unei construcții în cartea funciară înseamnă alocarea unui număr cadastral propriu, distinct de cel al terenului, conform art. 52 alin. (2) din Ordinul 700/2014:
“În cadrul fiecărui imobil, construcţiile se identifică printr-un cod ataşat numărului cadastral, alcătuit din litera „C” urmată de un număr de la 1 la n (ex.: C1, C2, C3, . . .). Codul şi destinaţia construcţiei se evidenţiază în planul de amplasament şi delimitare.”
Per a contrario, simpla notare în cartea funciară a terenului a existenței unei construcții pe acesta (la rubrica Obsevații) nu reprezintă intabulare, în sensul legii.
Condițiile intabulării
Legea 7/1996 și Legea 50/1991 prevăd următoarele posibilități de intabulare a unei construcții:
- Regula: se intabulează construcțiile autorizate si receptionate, pe baza certificatului de atestare a edificării construcției
- Excepții
De la regula de mai sus am identificat în Legea 7/1996 și în Legea 50/1991 trei excepții, respectiv situații în care, deși nu există autorizație de construire și/sau proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, construcțiile pot fi totuși intabulate:
- Constructii finalizate in fapt inainte de 1 august 2001
- Constructii finalizate in fapt cu mai mult de 3 ani înainte de data la care se cere obtinerea certificatului de atestare fara a fi fost aplicata vreo sanctiune
- Constructii intabulate in cadrul lucrarilor de cadastru sistematic
Este intabularea o premisă obligatorie pentru a transmite, modifica, constitui sau stinge un drept real asupra unei construcții prin acte juridice între vii?
