Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — cunoscut publicului drept Codul Urbanismului — a fost promulgat astăzi, 5 august 2026, de Președintele României, la capătul unui parcurs legislativ de peste trei ani, devenind Legea 169/2026.
Urmează publicarea legii în Monitorul Oficial al României, moment de la care începe să curgă termenul de 15 zile de intrare în vigoare stabilit chiar de Cod:
Art. 575 alin. (1) și (2) din Cod:
„Prezentul cod intră în vigoare la 15 zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I. Intrarea în vigoare a prezentului cod este automată și aplicarea sa nu este condiționată de adoptarea legislației secundare sau terțiare.”
La data intrării sale în vigoare se abrogă integral Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, alături de Legea nr. 350/2001 și de cea mai mare parte a Legii nr. 10/1995.
Unul dintre capitolele în care schimbarea de filosofie este cea mai vizibilă este cel al intrării în legalitate a construcțiilor executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia.
Trei mutații merită în mod special atenția: (i) apariția unei noi instituții – autorizația de regularizare, (ii) dispariția mecanismului de intabulare după împlinirea prescripției și (iii) fereastra tranzitorie de un an în care legalizarea mai este, pentru ultima dată, deschisă tuturor categoriilor de construcții care se ăncadrează în prevederile documentației de urbanism.
1. O instituție nouă: autorizația de regularizare
Legea nr. 50/1991 nu a cunoscut niciodată un act administrativ dedicat intrării în legalitate. Sub imperiul ei, „intrarea în legalitate” s-a sprijinit pe două texte laconice ale art. 28:
Art. 28 alin. (2) și (3) din Legea nr. 50/1991:
„Decizia menținerii sau a desființării construcțiilor realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se va lua de către autoritatea administrației publice competente, pe baza planurilor urbanistice și a regulamentelor aferente, avizate și aprobate în condițiile legii, sau, după caz, de instanță. […] Măsura desființării construcțiilor se aplică și în situația în care, la expirarea termenului de intrare în legalitate stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenției, contravenientul nu a obținut autorizația necesară.”
„Autorizația necesară” era, așadar, o autorizație de construire obișnuită, emisă retroactiv în măsura în care construcția corespundea planurilor urbanistice.
Merită amintit că, la nivel de legislație secundară, instituția „autorizației de intrare în legalitate” a avut, o vreme, și o consacrare expresă: Ordinul nr. 839/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 îi dedica un articol distinct, sub titulatura „Intrarea în legalitate”:
Art. 59 alin. (3) din Normele metodologice aprobate prin Ordinul nr. 839/2009 (în prezent abrogat):
„În situația în care construcția realizată fără autorizație de construire întrunește condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administrației publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizații de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerința esențială de calitate «rezistență mecanică și stabilitate» privind starea structurii de rezistență în stadiul fizic în care se află construcția, precum și pentru cerința esențială de calitate «securitatea la incendiu», numai după emiterea Acordului de mediu, în condițiile legii.”
Articolul 59 a fost însă abrogat începând cu 6 ianuarie 2020, prin Ordinul nr. 3.454/2019, astfel încât, în ultimii ani, „intrarea în legalitate” a rămas fără un cadru procedural clar: ea a continuat să existe doar prin trimiterea lapidară din art. 28 alin. (3) al Legii nr. 50/1991, aplicată neunitar de autorități și instanțe.
Din această perspectivă, autorizația de regularizare din noul Cod poate fi privită ca o relansare a vechiului art. 59 din Normele metodologice de aplicare a Legii 50/1991, dar cu exigențe sensibil sporite: acolo unde Ordinul nr. 839/2009 cerea expertiză tehnică doar pentru două cerințe esențiale (rezistență mecanică și stabilitate, respectiv securitate la incendiu), Codul cere expertize pentru toate cerințele fundamentale, adaugă condiționările de mediu și fiscale și, mai ales, limitează definitiv posibilitatea obținerii autorizației de regularizare la următoarele categorii de construcții și lucrări de construire (Art. 301 alin. (1) și (2) din Cod):
- clădirile cu funcțiunea de locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter/parter și etaj cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, care nu sunt monumente istorice și sunt situate în afara zonelor de protecție ale monumentelor istorice sau a zonelor construite protejate,
- anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole în suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp și
- lucrări de închidere a balcoanelor fără extindere pe domeniul public.
Prin urmare, alte categorii de construcții și de lucrări de construire realizate fără autorizație de construire (d.e. recompartimentări interioare) nu mai pot intra în legalitate.
Cu privire la aceste categorii limitate de construcții și lucrări de construire pentru care este posibilă intrarea în legalitate, emiterea autorizației de regularizare este condiționată, cumulativ, de:
- respectarea cerințelor fundamentale de calitate în construcții, dovedită cu expertize tehnice întocmite de experți tehnici în construcții atestați pentru fiecare domeniu și specialitate, respectiv: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate și mediu înconjurător, siguranța și accesibilitatea în exploatare, protecție împotriva zgomotului și economie de energie și izolare termică;
- respectarea reglementărilor urbanistice, confirmată de către structura de specialitate de la nivelul autorităților administrației publice locale sau, în lipsa personalului calificat, de către specialiști cu drept de semnătură în domeniul urbanismului angajați de solicitant.
La fel ca Legea 350/2001, Codul interzice inițierea și aprobarea de documentații de urbanism având ca scop intrarea în legalitate, iar elementul de noutate este că încălcarea acestei interdicții se sancționează penal (art. 145 lit. b din Cod).
- respectarea condițiilor impuse de legislația specială privind protecția mediului care se verifică de către autoritățile competente cu protecția mediului.
2. Abrogarea art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 privind intabularea la expirarea termenului de prescripție
Legea nr. 50/1991 pe care Codul o abrogă, reglementează la art. 37 alin. (6) teza a II-a o formă de intrare în legalitate distinctă de autorizația de intrare în legalitate, prin mecanismul certificatului de atestare emis de autoritatea locală:
„În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale.”
Practic, pe baza acestui text de lege, o construcție/ lucrare de construire realizată fără autorizație de construire sau cu încălcarea autorizației, putea fi intabulată după expirarea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale de 3 ani (dacă până atunci fapta nu fusese sancționată) dacă se încadra în reglementările de urbanism aprobate și dacă erau respectate cerințele fundamentale privind calitatea în construcții.
Codul abrogă Legea nr. 50/1991 în întregime (art. 576 alin. (3) lit. b): „La data intrării în vigoare a prezentului cod se abrogă: […] Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare”) — iar mecanismul art. 37 alin. (6) nu a fost preluat.
Certificatul de atestare a edificării construcției supraviețuiește doar nominal, ca atribuție a primarului și a structurii de specialitate conduse de arhitectul-șef (art. 120–121), fără nicio procedură care să permită emiterea lui pentru construcții neautorizate, indiferent de vechimea acestora.
Dispariția nu pare o scăpare, ci o opțiune de politică legislativă, așa cum rezultă din economia generală a prevederilor Codului: art. 280 alin. (8) din Cod („Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia nu pot fi recepționate, iar cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor nu se consideră finalizate.”) coroborat cu art. 357 alin. (11) din Cod privind extinderea de la 3 ani la 10 ani a dreptului autorității prin care autoritatea cere instanței demolarea sau regularizarea lucrărilor realizate fără autorizație.
O precizare importantă delimitează însă sfera acestui regim juridic mai sever instituit de Cod: construcțiile vechi, realizate înainte de 1 august 2001, își păstrează, în opinia noastră, mecanismul de intabulare din Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, lege care nu figurează printre actele abrogate de Cod (art. 576 alin. 3).
Legea 7/1996 prevede în continuare, la art. 37 alin. (2) că „[d]reptul de proprietate asupra construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, se intabulează în baza certificatului de atestare fiscală, care cuprinde suprafața reală a construcției și a terenului aferent, emis de autoritatea administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale întocmite în acest scop.”
Deși art. 583 alin. (5) din Cod abrogă «orice alte dispoziții contrare», art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 nu intră, în opinia noastră, sub incidența acestei clauze: el nu este o dispoziție contrară Codului, ci o normă cu caracter special, de publicitate imobiliară, care reglementează o ipoteză pe care Codul nu o acoperă — construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, o categorie specială, cu privire la care fereastra de 1 an prevăzută de art. 301 alin. (7) din Cod nu ar trebui să se aplice în lipsa unei abrogări exprese.
3. Fereastra de un an: ultima șansă de intrare în legalitate pentru toate categoriile de construcții care se încadrează în prevederile documentației de urbanism existente
Codul prevede un regim tranzitoriu privind construcțiile și lucrările de construire realizate fără autorizație de construire: de la intrarea în vigoare a Codului, toți cei care dețin imobile executate fără autorizație de construire ori la care s-au executat lucrări fără autorizație sau cu încălcarea acesteia au la dispoziție un an pentru a intra în legalitate, dacă îndeplinesc condițiile Codului:
Art. 301 alin. (7) din Cod:
„Prin excepție de la alin. (2), pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a prezentei legi, autorizația de regularizare se poate solicita și pentru alte categorii de construcții decât cele menționate la alin. (2), realizate cu nerespectarea autorizației de construire sau în lipsa acesteia, cu condiția încadrării lucrărilor în prevederile reglementărilor de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare, a cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții și a îndeplinirii obligațiilor fiscale și a aplicării măsurilor contravenționale.”
Condițiile de admisibilitate sunt, așadar, cumulative: (i) încadrarea lucrărilor în reglementările de urbanism aprobate, în vigoare la data emiterii autorizației de regularizare — construcția trebuie să respecte PUG-ul/PUZ-ul și regulamentul local aplicabil; (ii) respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții, dovedită prin expertize tehnice întocmite de experți atestați pe fiecare specialitate — rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate și mediu, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică (art. 301 alin. 9); (iii) îndeplinirea obligațiilor fiscale și aplicarea măsurilor contravenționale — solicitantul trebuie să fie cu obligațiile fiscale la zi și să fi suportat sancțiunile pentru fapta de a fi construit fără autorizație. La acestea se adaugă (iv) condițiile de mediu, verificate de autoritățile competente (art. 301 alin. 3 și 4).
Regularizarea tranzitorie are atașată și o sancțiune pecuniară:
Art. 301 alin. (8) din Cod:
„În situația prevăzută la alin. (7), valoarea cotelor aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții este de zece ori valoarea cotelor care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost legal executate, iar taxa de certificat de urbanism și de autorizare a construirii datorată este de zece ori valoarea taxei stabilite prin Legea nr. 227/2015.”
Autoritatea poate impune, suplimentar, „efectuarea unor lucrări de aducere la conformitate cu reglementările urbanistice și/sau a reglementărilor tehnice privind calitatea în construcții” (art. 301 alin. 10).
După împlinirea termenului de 1 an de la intrarea în vigoare a Codului, autoritățile administrației publice locale pot proceda la desființarea lucrărilor neautorizate cu recuperarea cheltuielilor sau, după caz, au obligația de a solicita instanței competente desființarea (art. 301 alin. 12 din Cod).
Pentru mai multe detalii legate de procedura intrării în legalitate ne puteți scrie la contact@seculegal.ro.
