Articol scris de avocat Andreea Cristina Secu și avocat Cristina Coarnă – avocați în cadrul Secu Legal
Legea nr. 169/2026 instituie un regim simplificat prin care o serie de lucrări curente — de la recompartimentări interioare la închiderea balcoanelor sau construirea unui garaj — se vor putea realiza fără autorizație de construire, pe baza unei simple notificări transmise autorității locale. Pentru compartimentările interioare, notificarea aduce un cadru procedural mult-așteptat într-o zonă în care, până acum, obligația de autorizare — mai ales în cazul pereților de rigips — era profund neclară.
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — pe scurt, Codul Urbanismului — a fost publicat în Monitorul Oficial în data de 10.08.2026 și urmează să intre în vigoare în termen de 15 zile de la publicare, respectiv la data de 25.08.2026.
Una dintre cele mai relevante noutăți aduse de Cod este procedura simplificată de notificare: pentru categoriile de lucrări enumerate limitativ la art. 294 din Cod, autorizația de construire dispare, fiind înlocuită de o notificare prealabilă adresată autorității administrației publice locale, pe baza unui proiect realizat de „colective de arhitecți, ingineri constructori și ingineri proiectanți de instalații, precum și de alte tipuri de ingineri în raport cu specificul proiectelor” (art. 294 alin. 1).
Recompartimentările interioare intră în era notificării
Pe lista lucrărilor notificabile figurează și modificările de compartimentare interioară la constructii — categorie în care se regăsesc si intervențiile făcute de proprietarii de apartamente din condominii atunci când reconfigurează spațiul de locuit (dar care nu se limiteaza la astfel de interventii, incluzandu-le si pe cele efectuate la constructii cu alta destinatie – birouri, depozite, spatii comerciale):
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. viii din Cod:
„modificări de compartimentare interioară, nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare numai dacă nu sunt afectate lungimea și/sau gabaritul căilor de evacuare, ori funcționarea instalațiilor cu rol în asigurarea securității la incendiu, ori gradul de rezistență/nivelul de stabilitate la foc al construcției”
O precizare importantă privind sfera acestei categorii: textul acoperă doar compartimentările — adică amplasarea ori repoziționarea de pereți despărțitori — nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare.
Dărâmarea unor pereți existenți — fie ei structurali/de rezistență sau nestructurali (de exemplu, pereți despărțitori din zidărie) — nu se încadrează în această categorie: demolarea este o lucrare cu caracter definitiv, care nu îndeplinește, prin ipoteză, condiția caracterului „demontabil”.
Prin excepție, astfel de lucrări (i.e. lucrări de desființare a unor pereți existenți) sunt permise pe bază de notificare doar la locuințele unifamiliale, în temeiul art. 294 alin. (2) lit. b) pct. v din Cod — „modificări de compartimentare/remodelări ale pereților interiori nestructurali sau exteriori, dacă nu se modifică dimensiunea casei, pentru locuințe unifamiliale” — text care permite atât desființarea, cât și amplasarea de pereți nestructurali, interiori sau exteriori, fără condiția caracterului demontabil ori a materialelor ușoare.
Pentru alte constructii decat locuintele unifamiliale (d.e. apartamentele din condominii, cladiri de birouri, depozite, retail) rămâne aplicabilă numai categoria restrictivă de la pct. viii, respectiv compartimentările (prin amplasarea de pereți despărțitori) nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare, în timp ce dărâmarea pereților — chiar nestructurali — rămâne supusă regimului autorizării, ca în reglementarea Legii 50/1991.
Pereții din rigips: o dilemă aproape rezolvată
Și în reglementarea Legii 50/1991 modificările de compartimentare nestructurală demontabilă, realizată din materiale ușoare erau exceptate de la regula autorizării, nefiind prevăzută nicio altă procedură simplificată cu privire la aceste categorii de lucrări (cum este cazul notificării prevăzute de Cod):
Art. 11 alin. (1) din Legea nr. 50/1991:
„Se pot executa fără autorizație de construire/desființare următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al construcțiilor, cu excepția cazurilor în care acestea se execută la categoriile de construcții prevăzute la art. 3 alin. (1) lit. b): (…) n) modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare;”
În realitate însă, aplicarea acestei excepții la cele mai frecvente recompartimentări — d.e. desființarea de pereți interiori de zidărie, nestructurali și compartimentările realizate cu pereți de gips-carton — a generat o mare neclaritate practică, nefiind nici în reglementarea actualului Cod suficient de clar ce are în vedere legiuitorul prin „compartimentare demontabilă realizată cu materiale ușoare”.
În practică, unele autorități locale și arhitecți consideră că amplasarea pereților de rigips nu s-ar încadra în excepția de la regula autorizării prevăzută de art. 11 alin. (1) lit. n) din Legea nr. 50/1991 (și că ar fi nevoie deci, de autorizație de construire), întrucât un perete de rigips clasic — plăci fixate cu șuruburi pe o structură metalică ancorată în planșee și pereți, cu rosturi gletuite și finisate —nu este propriu-zis „ușor” și nici nu poate fi „demontat” fără a fi afectat. Aceasta cu atât mai mult cu cât, în unele situații, recompartimentarea cu pereți din rigips poate afecta scenariul de securitate la incendiu și autorizația ISU a clădirii.
Pe de altă parte, dacă pereții de rigips — soluția standard de compartimentare interioară din ultimele decenii — nu intră în sfera textului, este greu de imaginat la ce alte tipuri de compartimentări s-ar fi putut referi legiuitorul atunci când a scutit de autorizare compartimentările „nestructurale, demontabile, realizate din materiale ușoare”.
Noul Cod al Urbanismului preia aceeași formulă din Legea 50/1991 — „nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare” — astfel că discuția privind încadrarea pereților de rigips nu dispare de la sine (cu excepția locuințelor unifamiliale, unde categoria mai largă de la pct. v acoperă și acești pereți). Cu toate acestea, Codul instituie o condiție importantă care nu exista în Legea 50/1991: neafectarea lungimii și gabaritului căilor de evacuare, a instalațiilor cu rol în securitatea la incendiu și a gradului de rezistență/nivelului de stabilitate la foc:
Art. 294 alin. (2): „Lucrările de construire care pot fi executate în baza notificării transmise autorităţilor administraţiei publice locale competente să emită autorizaţii de construire clădiri, cu respectarea reglementărilor urbanistice în vigoare, sunt următoarele: (…)
b) realizarea de intervenţii asupra construcţiilor existente, în afara zonelor construite protejate şi a zonelor de protecţie a monumentelor istorice, după cum urmează: (…)
viii. modificări de compartimentare interioară, nestructurală, demontabilă, realizată din materiale uşoare, numai dacă nu sunt afectate lungimea şi/sau gabaritul căilor de evacuare, ori funcţionarea instalaţiilor cu rol în asigurarea securităţii la incendiu, ori gradul de rezistenţă/nivelul de stabilitate la foc al construcţiei.”
De asemenea, în reglementarea Codului, în locul unei interpretări pe cont propriu dacă lucrarea avea sau nu nevoie de autorizație de construire, cu riscurile aferente, beneficiarul parcurge acum o procedură în care autoritatea locală se pronunță de la bun început — poate cere clarificări tehnice sau poate comunica, în termenul de 15 zile lucrătoare, „necesitatea solicitării și emiterii unei autorizații de construire/desființare/regularizare/modificare, pentru realizarea lucrărilor notificate” (art. 296 alin. 1 lit. d).
Unde nu se aplică: zonele protejate
Procedura notificării funcționează numai pentru construcțiile situate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice — condiție enunțată expres atât pentru construcțiile noi (art. 294 alin. 2 lit. a), cât și pentru intervențiile asupra construcțiilor existente (art. 294 alin. 2 lit. b). Există totuși o supapă, reglementată de art. 294 alin. (3):
Art. 294 alin. (3) din Cod:
„Pot fi executate lucrări de construire în baza notificării prealabile a autorității administrației publice locale și a serviciului deconcentrat al autorității centrale competente în domeniul protejării patrimoniului cultural și în baza acordului scris al acestui serviciu deconcentrat care conține condițiile și termenele de executare ale lucrărilor, numai pentru următoarele categorii de lucrări de construire realizate la construcții amplasate în zona de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate, care nu sunt monumente istorice clasate sau care sunt în curs de clasare, ori dacă acestea nu reprezintă construcții cu valoare arhitecturală sau istorică, stabilite prin documentații de urbanism: […] g) modificări de compartimentări nestructurale, demontabile, realizate din materiale ușoare și care nu modifică concepția spațială interioară;”
Aceeași condiție de a nu fi modificată concepția spațială interioară în cazul compartimentărilor la această categorie de clădiri exista și în reglementarea Legii 50/ 1991:
Art. 11 alin. (2) lit. g) din Legea nr. 50/1991
“Se pot executa fără autorizaţie de construire/desfiinţare următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor amplasate în zone de protecţie a monumentelor sau în zone construite protejate, care nu sunt monumente istorice clasate sau în curs de clasare, ori dacă acestea nu reprezintă construcţii cu valoare arhitecturală sau istorică, stabilite prin documentaţii de urbanism aprobate: (…) g) modificări de compartimentări nestructurale, demontabile, realizate din materiale uşoare şi care nu modifică concepţia spaţială interioară”.
Trebuie avut în vedere însă că, de regulă, amplasarea de pereți de rigips schimbă concepția spațială interioară — de exemplu, atunci când se modifică numărul camerelor ori dispunerea sau suprafața acestora — astfel că, pentru construcțiile din zonele de protecție, asemenea recompartimentări nu se vor putea realiza, de cele mai multe ori, pe calea notificării. În opinia noastră, nu constituie, în schimb, o schimbare a concepției spațiale interioare situația în care se amplasează simple separatoare din materiale ușoare, demontabile, care nu redefinesc încăperile.
Procedura simplificată a notificării este condiționată de elaborarea unui proiect și de plata unei taxe
Notificarea se realizează prin completarea unui formular (care va fi aprobat prin ordin al ministrului responsabil cu amenajarea teritoriului, urbanismul și construcțiile — art. 295 alin. 10) și prin:
Art. 295 alin. (4) din Cod:
„anexarea unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat realizat de către colective tehnice de specialitate conform particularităților proiectului, respectiv arhitecți cu drept de semnătură, ingineri constructori, precum și de alte tipuri de ingineri implicați în activitatea de construire, însoțite de plata taxelor prevăzute de lege în vederea emiterii autorizațiilor.”
De asemenea, procedura nu este gratuită: pentru lucrările supuse procedurii simplificate, „valoarea taxei percepute de către autoritatea locală este egală cu jumătate din taxa stabilită prin Legea nr. 227/2015 […] aferentă emiterii autorizației de construire, amenajare, modificare, regularizare sau desființare, în funcție de tipul lucrărilor propuse” (art. 313 alin. 4).
Important de subliniat și regimul răspunderii: notificarea „are rolul unei declarații pe proprie răspundere acordată de către beneficiarul lucrării cu privire la îndeplinirea condițiilor realizării lucrării exclusiv în baza notificării” (art. 297 alin. 2), iar lucrările notificate se realizează „fără a fi necesară verificarea tehnică pentru cerințele fundamentale de calitate, răspunderea privind corectitudinea proiectului revenind exclusiv echipei de proiectanți, fiecare pe domeniul de specialitate” (art. 298 alin. 2).
Respectarea reglementărilor urbanistice și a reglementărilor tehnice rămâne obligatorie, răspunderea aparținând beneficiarului, proiectanților și executanților (art. 297 alin. 3 și 4).
Cine notifică și cum
Notificarea „se completează și transmite de către titularul unui drept real principal asupra imobilului sau al unui drept de creanță, după caz” (art. 295 alin. 2) — deci și de un chiriaș sau comodatar, în limitele dreptului său, dacă un astfel de drept rezultă din contract. Ea trebuie transmisă „în toate cazurile prealabil începerii executării lucrărilor” (art. 295 alin. 1), în format scris sau digital, autorității administrației publice locale competente; dacă a fost greșit adresată, autoritatea destinatară o retransmite din oficiu autorității competente, cu anunțarea solicitantului (art. 295 alin. 8).
Autoritatea confirmă automat recepționarea notificării transmise digital, respectiv la data depunerii pentru cea depusă la sediu (art. 295 alin. 6).
Aprobarea tacită în cazul lipsei de răspuns a autorității timp de 15 zile
După analizarea notificării, autoritatea locală decide, după caz (art. 296 alin. 1):
- aprobarea tacită — „care produce efecte de la împlinirea unui termen de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării” (lit. a);
- informarea expeditorului cu privire la necesitatea unor clarificări tehnice sau completări, în maximum 15 zile lucrătoare (lit. b);
- solicitarea unor documentații complementare necesare pentru obținerea de avize și acorduri prin comisia pentru acord unic sau independent (lit. c);
- informarea cu privire la necesitatea obținerii unei autorizații de construire, desființare, regularizare ori modificare (lit. d); sau
- respingerea notificării, „atunci când lucrările propuse contravin prevederilor documentațiilor de urbanism și de amenajare a teritoriului aplicabile, reglementărilor legale în vigoare sau altor condiții obligatorii, cu indicarea motivelor” (lit. e).
Informările se semnează de arhitectul-șef sau de persoana cu responsabilitate în domeniu (art. 296 alin. 3). În lipsa unei reacții din partea autorității peste 15 zile, notificarea se consideră aprobată tacit.
Lista lucrărilor realizate pe baza notificării este publică: autoritatea o actualizează și o afișează lunar, la sediu și pe pagina proprie de internet, cu menționarea notificărilor aprobate tacit (art. 314 alin. 10).
Cronometrul lucrărilor: start abia după 15 zile, finalizare în 3 ani
Termenul de 15 zile calendaristice nu este un termen-limită pentru începerea lucrărilor, ci un termen suspensiv — o perioadă de așteptare obligatorie. Potrivit art. 296 alin. (6), „începerea lucrărilor notificate se realizează la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului prevăzut la alin. (1) lit. a) sau, după caz, de la împlinirea integrală a condițiilor menționate la alin. (1) lit. b), c) și d)”. Art. 298 alin. (1) prevede în mod expres că executarea lucrărilor „poate începe numai după împlinirea” acestui termen. Astfel, în scenariul aprobării tacite, beneficiarul poate începe lucrările la aproximativ o lună de la depunerea notificării (15 zile lucrătoare + 15 zile calendaristice).
Termenul de realizare a lucrărilor notificate este de „3 ani de la data expirării termenelor prevăzute la alin. (1)” (art. 296 alin. 5). La începerea lucrărilor beneficiarul are obligația amplasării la loc vizibil a panoului de identificare a investiției (art. 298 alin. 5).
Recepția și cartea funciară
La final, lucrările sunt supuse recepției la terminarea lucrărilor, care se efectuează „între executant, beneficiar și un reprezentant al unității administrativ-teritoriale”; o copie a procesului-verbal de recepție se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor, obligația de înregistrare revenind beneficiarului, iar „până la operaționalizarea Registrului Național al Construcțiilor, o copie după procesul-verbal de recepție se transmite fizic sau prin poștă electronică I.S.C.” (art. 298 alin. 6). Cărțile tehnice ale construcțiilor se completează cu documentele care au stat la baza procedurii de notificare (art. 296 alin. 7).
Art. 298 alin. (7) din Cod:
„Intabularea în cartea funciară a lucrărilor executate în baza notificării se realizează în baza dovezii transmiterii notificării și a verificării înregistrării în Registrul Național al Construcțiilor.”
Nu doar lucrările de compartimentare sunt scutite de autorizație
Regimul notificării acoperă trei mari categorii de lucrări. Prima — construcții noi în mediul rural (art. 294 alin. 2 lit. a), în intravilan, cu respectarea documentațiilor de urbanism aprobate:
1. clădiri/construcții noi exterioare locuințelor unifamiliale — garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine, grupuri sanitare — care nu depășesc cumulat 50 mp, inclusiv cele sub 20 mp construite cu fundație, cu caracter permanent, nedemontabile (cu excepția localităților rurale aflate în zonele metropolitane);
2. o singură locuință unifamilială nouă, cu acces și lot propriu, parter sau demisol și parter, fără subsol, cu o suprafață desfășurată de maximum 150 mp — exclusiv pe bază de proiecte-tip puse la dispoziție de autorități (rezultate din concursuri de soluții) sau de proiecte individuale întocmite de colective de arhitecți cu drept de semnătură și ingineri proiectanți, cu respectarea Ghidului de arhitectură pentru specificul local elaborat de OAR și avizate de arhitectul-șef de județ; pentru aceste lucrări este obligatorie realizarea studiului geotehnic și a studiului topografic pentru adaptarea proiectului-tip la amplasament (art. 298 alin. 3).
A doua categorie — intervenții asupra construcțiilor existente, oriunde în țară, în afara zonelor protejate (art. 294 alin. 2 lit. b):
1. construirea de împrejmuiri noi prin desființarea celor existente, conform reglementărilor urbanistice;
2. înlocuirea acoperișului existent, în aceeași formă sau prin reconfigurare și înălțare cu maximum 0,50 m, cu încadrarea înălțimii la streașină și coamă în limita admisă de regulamentul de urbanism;
3. amenajarea de mansarde în poduri existente, inclusiv asigurarea circulațiilor verticale în locuințe unifamiliale, fără modificarea volumetriei de ansamblu și numai dacă nu sunt necesare consolidări;
4. renovarea și extinderea bucătăriei, renovarea și extinderea băii, precum și închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor în apartamente din locuințe colective;
5. modificări de compartimentare/remodelări ale pereților interiori nestructurali sau exteriori, dacă nu se modifică dimensiunea casei — doar pentru locuințe unifamiliale, nu și pentru apartamentele din condominii;
6. remodelări de fațade, numai dacă acestea nu au rol structural portant;
7. lucrări de reabilitare energetică unitară a anvelopei și/sau a acoperișului — dacă nu se schimbă sistemul constructiv (terasă/șarpantă) — la clădiri de locuit individuale cu maximum 3 niveluri;
8. modificările de compartimentare interioară nestructurală, demontabilă, din materiale ușoare, analizate mai sus;
9. schimbarea de destinație, dacă nu presupune lucrări pentru care legea cere autorizație și numai cu încadrarea în documentațiile de urbanism aprobate, pentru funcțiuni comerciale sau de birouri cu acces public;
10. extinderi sau schimbări de destinație ale unor încăperi pentru amenajarea de grupuri sanitare sau camere tehnice de maximum 25 mp;
11. lucrări de întreținere periodică și reparații curente la infrastructura de rețele edilitare și instalațiile aferente.
A treia categorie — lucrări de amenajare (art. 294 alin. 4): campinguri sau tabere de vacanță din construcții ușoare pentru maximum 20 de persoane (și extinderea lor cu încă maximum 20), cu asigurarea accesului la utilități; modificări în campinguri existente (accesuri, drumuri, parcări, împrejmuiri, iluminat, grupuri sanitare); terenuri de sport fără public; parcuri de distracții sezoniere de cel mult 2 hectare; amenajarea de spații publice și grădini de fațadă în afara zonelor construite protejate; trotuare, ziduri de sprijin, scări de acces și terase exterioare în zonele construite protejate, cu notificarea Ministerului Culturii; construcții funerare, cu avizul administrației cimitirului; rampe de acces pentru persoanele cu dizabilități.
Toate aceste lucrări se execută „cu respectarea dispozițiilor legale aplicabile privind calitatea în construcții, a legislației specifice în materie de evaluare a impactului asupra mediului și evaluare adecvată, a documentațiilor de urbanism aprobate, precum și a dispozițiilor legale aplicabile privind protecția patrimoniului cultural” (art. 294 alin. 5); notificarea nu poate fi folosită dacă prin aceasta s-ar încălca legislația de mediu sau cerințele imobilelor cu caracter special ale instituțiilor din SNAOPSN (art. 297 alin. 6).
Sancțiunea ocolirii procedurii
Executarea lucrărilor „în lipsa notificării prealabile ori cu nerespectarea proiectului notificat” constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 5.000 lei la 50.000 lei (art. 357 alin. 1 lit. a și alin. 4 lit. a), la care se adaugă măsurile de încadrare în legalitate sau desființare dispuse de organele de control potrivit art. 358.
Pentru mai multe detalii legate de procedura notificării și de lucrările exceptate de la autorizare ne puteți scrie la contact@seculegal.ro.
